Trendy

Přehání to svět s novými stavbami?

Jedním z výjevů vymezujících pokrok je armáda jeřábů vévodící stavbě nových věžových domů. Naproti tomu tytéž budovy, které stojí prázdné, jsou symbolem rozkladu. Tento druhý obraz je možné čím dál častěji pozorovat ve městech po celém světě – nabídka, kterou developeři uvádějí na trh, se zvyšuje, ale změna pracovních vzorů snižuje poptávku. 

Město Houston se potýkalo se záplavou volných míst již dlouho předtím, než udeřil hurikán Harvey: téměř pětina kanceláří o rozloze 4,4 milionu čtverečních metrů byla prázdná – což je nejvyšší podíl v rámci celých Spojených států. Míra neobsazenosti ve Washingtonu DC je nejvyšší za 25 let, a dokonce i v Šanghaji se největší čínská budova snaží marně přilákat nájemníky vzhledem k tomu, že podniky snižují své náklady v důsledku rozsáhlejšího zpomalení ekonomiky.

Společnost JLL poskytující poradenství v oblasti nemovitostí ve své poslední zprávě Global Market Perspective uvedla, že zatímco aktivita v oblasti leasingu kanceláří se v první polovině roku nezměnila, míra neobsazenosti, zejména v USA a Asii, se ke konci roku 2017 zvýší.

Jeden z možných důvodů uvádí společnost Cushman & Wakefield zabývající se realitními službami, která se ptá, zda „to svět nepřehání s novými budovami“.

„Na celém světě probíhá bezprecedentní boom výstavby kancelářských budov čítajících prostor o rozloze více než 65 milionů čtverečních metrů, který bude k dispozici nejpozději do konce roku 2019,“ upřesňuje společnost. „Tento rozsah odpovídá obnovení kanceláří v pěti velkých městech – Washingtonu DC, Dallasu, Londýně, Singapuru a Šanghaji – v následujících třech letech.“

Tento vývoj působí poněkud zvláštně, uvážíme-li, že mnoho společností usilovně přemýšlí nad možnostmi zefektivnění jejich stávajících kanceláří. Již v roce 2013 informoval časopis Forbes o tom, že pojišťovna Aetna zmenšila své kancelářské prostory o 250 tisíc čtverečních metrů, protože 47 procent z jejích 35 000 zaměstnanců začalo využívat flexibilní pracovní prostory, díky čemuž ročně ušetří 78 milionů dolarů ročně.

Jak uvádí společnost Aecom zabývající se stavebním poradenstvím: „Průměrně je v kterémkoliv okamžiku pracovního dne 40 procent pracovních prostorů prázdných – a přesto organizace za tento prázdný prostor platí.“

Sdílená pracoviště bez pevně přidělených pracovních stolů „snižují počet využívaných drahých nemovitostí, aniž by zaměstnanci jakýmkoliv způsobem pociťovali nedostatek prostoru,“ uvádí časopis The Economist.

Fejetonista magazínu Bloomberg Lionel Laurent dodává, že přinejmenším v Londýně „vzrůstající vliv technologického průmyslu změnil v hlavním městě poměrně jednoduchý úkol výstavby dalších budov v boj o ty nejmodernější a nejinspirativnější pracovní prostory inspirovaný Silicon Valley (vzpomeňte si na letící kosmickou loď společnosti Apple v San Franciscu). Mezitím se banky, které se potýkají s nedostatkem peněz, snaží vměstnat zaměstnance do nových pronájmů umožňujících spojení více kanceláří do jedné. Obě tyto tendence přitom vedou k vyprazdňování nemovitostí.“

Společnost Savills, která poskytuje poradenství v oblasti nemovitostí, v létě informovala o tom, že „nárůst kancelářských prostorů se zajištěnými službami narušuje konvenční komerční realitní trh“.

Zdá se, že v důsledku všech těchto trendů začíná svět komerčních nemovitostí procházet strukturální změnou, a to především s přispěním mobilních pracovníků, kvůli kterým se značná část tradičních kancelářských prostorů začíná jevit jako zastaralá a neefektivní. Vzhledem k tomu, že stále více lidí pracuje alespoň určitou část týdne vzdáleně, budou si muset podniky všech velikostí vybrat mezi placením prázdných míst v kanceláři a snížením počtu stálých kanceláří ve prospěch flexibilnějších řešení.

V nedávném článku zveřejněném v časopisu Harvard Business Review Diane Mulcahy, autorka knihy The Gig Economy, uvádí, že přímé náklady na údržbu tradičního kancelářského pracoviště jsou vysoké, přičemž typická společnost v USA vynakládá ročně více než 12 000 dolarů za kancelářské prostory pro jednoho zaměstnance. „Je těžké najít případ návratnosti investic vložených do kancelářských prostorů a ještě těžší je najít společnost, u které by takováto návratnost dosáhla přesvědčivé výše,“ dodává Mulcahy.

Růst, který trh vykazuje, nepochází většinou od tradičních dodavatelů kanceláří, ale od poskytovatelů sdílených pracovních prostorů. Webové stránky komerčních nemovitostí Bisnow uvádějí, že jakékoliv „zvýšení obsazenosti je z velké části způsobeno kulturou sdílených kanceláří, která nyní toto odvětví dobývá“. Poskytovatelé flexibilních kancelářských prostorů se v posledních třech letech podíleli více než 7 % na leasingové aktivitě v Londýně (v porovnání s pouhými 1–3 procenty, kterých většinou dosáhli v předchozím desetiletí). Rychlý růst přitom zaznamenala také další města, jako je Paříž nebo Berlín.

Jak uvádí společnost JLL: „Nyní je na vzestupu experimentování a zavádění pracovních prostorů nových typů a formátů, jakož i zvyšování podílu sdílených a komunitních prostorů v portfoliu.“

„Z tohoto úhlu pohledu to svět s novými stavbami v žádném případě nepřehání,“ tvrdí společnost Cushman & Wakefield. „Spíše konečně modernizuje své kanceláře a dává nájemcům to, co opravdu chtějí.“

Protože však tato modernizace kanceláří probíhá ruku v ruce s velkými změnami způsobu, jakým je pracovníci využívají, vzniká zde reálná hrozba pro starší kanceláře s nižší kvalitou. Tyto kanceláře totiž nejsou přizpůsobeny novým požadavkům pracovního světa – a bez toho nemohou přežít.